OPINIÓN Alejandro Aguilar Parrilla, Politòleg i veí de Xàbia
En los últimos meses se ha generado un intenso debate en torno a las viviendas de protección pública (VPP) que se proyectan en Xàbia dentro del Plan VIVE, iniciativa impulsada por la Generalitat Valenciana para aumentar la oferta de vivienda asequible. Este artículo pretende ofrecer una explicación objetiva (gracias a la información extraída de la normativa aplicable, los pliegos que rigen la permuta y la información publicada por las administraciones involucradas) de cómo se está aplicando este plan en nuestro municipio y qué efectos puede tener sobre el acceso a la vivienda.
¿En qué consiste el Plan VIVE?
El Plan VIVE es una política pública que se basa en un modelo de permuta de suelo público por viviendas construidas. Es decir, el ayuntamiento cede terrenos municipales a una promotora privada, que a cambio construye viviendas de protección pública y entrega una parte de ellas a la Generalitat.
El resto de las viviendas son gestionadas por la promotora, generalmente en régimen de compraventa.
¿Quién construirá las viviendas?
Tras un proceso de adjudicación al que se presentaron siete empresas, la compañía Fama Rehabilitaciones S.L.U., con sede en Elche, obtuvo la mayor puntuación y fue propuesta como adjudicataria. Se trata de una empresa con experiencia en obras de construcción, reforma y rehabilitación.
¿Dónde se ubican las parcelas y cuántas viviendas se construirán?
Las parcelas municipales que se destinarán a este plan fueron registradas en 2003 y se encuentran en:
- Calle Garcilaso de la Vega: se proyectan 26 viviendas, de las cuales 6 serán cedidas a la Generalitat. La edificabilidad total es de 1.892 m², con una inversión estimada de 3,2 millones de euros.
- Calle Poeta José Albi: se construirán 56 viviendas, junto a 66 garajes y 52 trasteros. De estas, 10 se cederán a la Generalitat. La inversión prevista asciende a algo más de 7 millones de euros.
En total, el proyecto contempla 82 viviendas, de las cuales 16 serán gestionadas por la administración pública. Las obras deberán completarse en un plazo máximo de 36 meses desde la obtención de la licencia de construcción.
¿Por qué se ceden esa cantidad y tamaño de viviendas a la administración?
Uno de los aspectos clave del Plan VIVE es la forma en que se determina cuántas viviendas se ceden a la administración pública y de qué tamaño. Este punto está directamente vinculado al modelo de permuta que sustenta todo el proyecto: la viabilidad económica depende del valor que la Generalitat asigne a los suelos municipales.
Según los pliegos de adjudicación, el valor de los terrenos de Xàbia se estimó en 124.221 euros para la parcela de la calle Garcilaso de la Vega y 164.303 euros para la de la calle Poeta José Albi. En función de estas valoraciones, se establecieron unos límites máximos y mínimos de cesión de superficie a la Generalitat:
- 225 m² en la primera parcela.
- 444 m² en la segunda.
Para alcanzar la máxima puntuación en el proceso de adjudicación, la empresa promotora propuso entregar 6 viviendas (4 de 40 m² y 2 de 30 m²) en la primera parcela y 10 viviendas de 44 m² en la segunda. De este modo, se cumplen las condiciones del pliego en cuanto a superficie y valor del suelo.
No obstante, algunos datos llaman la atención. Por ejemplo, la valoración registral del Ayuntamiento para el terreno de Poeta José Albi asciende a 484.226 euros, una cifra que supera ampliamente la estimación total realizada por la Generalitat para ambas parcelas. Además, si se compara con los precios del suelo en el mercado inmobiliario local, la diferencia es todavía mayor.
En la práctica, esto significa que una mayor valoración del suelo público habría supuesto una cesión superior de viviendas a la administración, aunque también una menor rentabilidad para la empresa privada. El modelo actual, por tanto, tiende a favorecer la viabilidad económica del promotor, en detrimento de una mayor disponibilidad de vivienda pública para Xàbia.
¿Serán realmente viviendas sociales?
Solo las 16 viviendas que pasarán a manos de la Generalitat o el Ayuntamiento podrán considerarse como vivienda social, ya que estarán sujetas a precios de alquiler asequibles.
El resto se destinará a la venta bajo el régimen de protección pública, con precios limitados durante un periodo de 15 o 30 años, dependiendo de la tipología. Una vez finalizado este periodo, las viviendas podrán incorporarse al mercado libre.
Del mismo modo, tampoco pueden considerarse viviendas asequibles, aunque los precios ofrecidos estarán por debajo de los del mercado, siendo este muy elevado en nuestra localidad, no podrán acceder a ellas muchas familias trabajadoras.
¿Qué precio tendrán las viviendas?
El precio máximo fijado por la normativa para este tipo de viviendas es de 2.400 € por metro cuadrado útil, más el coste correspondiente de garajes y trasteros (hasta el 60 % de ese valor).
Según las estimaciones actuales, los precios finales podrían oscilar entre 165.000 € y 180.000 €, dependiendo de la superficie y los anejos incluidos.
¿Quién podrá acceder a las viviendas?
Habrá dos vías de acceso:
- Las viviendas públicas (cedidas a la Generalitat) serán gestionadas por el Ayuntamiento, y se adjudicarán a través del registro autonómico de demandantes de vivienda, para unidades familiares con ingresos iguales o inferiores a 4,5 veces el IPREM (aproximadamente 32.400 € anuales).
- Las viviendas de promoción privada podrán ser adquiridas por personas con ingresos de hasta 6,5 veces el IPREM (unos 54.600 € anuales). No se establecen criterios de residencia local, por lo que podrán acceder tanto vecinos de Xàbia como de cualquier otra localidad.
¿Qué puede hacer el Ayuntamiento?
Para concluir, señalar que el consistorio dispone de varias vías para ampliar la oferta de vivienda asequible, que pueden ser aplicadas desde ya, más allá de este proyecto. Entre ellas destacan:
- La compra directa de viviendas ya construidas. También puede hacer uso de la permuta.
- La rehabilitación de inmuebles a cambio de su cesión temporal al Ayuntamiento. -La promoción de vivienda pública en otros suelos municipales.
- La adquisición de suelo residencial para futuras promociones.
- El control y sanción de usos no permitidos de la vivienda. Principalmente, los usos residenciales turísticos ilegales.
El desarrollo de todas estas tiene un carácter de extrema urgencia. El desarrollo del Plan VIVE no puede ser un punto final al intento de generar una política de vivienda diferente a la del mercado. Se necesita iniciar un modelo de vivienda asequible impulsada por el ayuntamiento, es urgente y ya se llega muy, muy tarde.
Vale, gestión publica-privada. Pero porque valoran a mucho menor precio el m2 del suelo.
La administración gestiona en términos justos o para dar más negocio a la empresa privada??
Me da la impresión que para lo segundo.
En aquest cas, entenc que han prioritzat el benefici de l’empresa.
El pla haguera pogut incorporar majors beneficis socials relacionants amb l’assequibilitat.
Una cuestión que el artículo no menciona es la normativa urbanística vigente en Xàbia ni tampoco si las superficies indicadas son útiles o construidas. Según el Plan General de Ordenación Urbana de Xàbia (texto refundido, enero 2013), concretamente en el artículo 8.4.6.2 “Condiciones de uso residencial”, la superficie útil mínima de una vivienda se fija en 40 m².
Por tanto, los apartamentos de 40 m² ya se sitúan en el límite de lo permitido, mientras que los de 30 m² serían claramente incompatibles con el PGOU de Xàbia. Es importante subrayar que este requisito se refiere a superficie útil, no construida, lo que refuerza la incompatibilidad de las propuestas que no cumplan dicho mínimo.
Resulta preocupante que tanto el Ayuntamiento como la Generalitat estén impulsando o adjudicando proyectos que, de confirmarse esas superficies, no serían viables según la normativa urbanística municipal.
Buenos días.
Información muy relevante, muchas gracias. Error mío por no tener en cuenta el PGOU.
La superficie va referida a metros cuadrados de superficie útil.
No se porque estos procesos. Son tan escondidos y solo lo publican cuando ya está todo arreglado. Así como uno puede aspirar a una vivienda
El proyecte ya surt en el estigma del PP,aquesta vegada desde la Generalitat,el lloc principal on se gestiona el clientelismo,el pelotazo,el amiguismo, tot això sense vergonya, som la élite del ací mane jo,es del PP de segona fila a obeir,com l’Ajuntament.
No tenen vergonya del vall de preus del terrenys,de la edificacio de les vivendes ofertades 30,40 metres,de dir-los protecció oficial,
I tampoc tenen vergonya de no atendre les demandes de la població en el tema del habitatge, tampoc tenen vergonya de vendre’ns un negoci disfressat de acte social.